IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais é o novo índice lançada em janeiro de 2022 pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV).
Em resumo, a metodologia do IVAR consiste em aplicar estatística sobre a evolução dos valores de aluguéis de imóveis residenciais das cidades de Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo.
O novo índice tem como propósito tornar-se uma opção para o reajuste dos aluguéis de imóveis residenciais. Atualmente, o índice mais utilizado é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), também do Ibre/FGV.
Contratos antigos e novos
A adoção do novo índice não é compulsória. Assim, contratos antigos e novos contratos passam a contar com mais essa opção ao definir o índice de reajuste a seguir.
O mercado está acostumado como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), ao ponto de ser conhecido como “inflação do aluguel”, entretanto, diante a sua alta nos últimos dois anos, ocasionada essencialmente pela pandemia do covid-19, fez com que se refletisse sobre sua aplicação.
Com efeito, há atualmente duas ações do Supremo Tribunal Federal (STF) que tratam do assunto.
A ação ADPF 818 propõe a substituição do IGP-M, ou sua limitação em até 10%. Já a ação ADPF 869 considera a necessidade de adotar o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) sobre todos os contratos de aluguel, novos ou em vigor.
Não há data para julgamento dessas duas ações no STF. Contudo, agora com o IVAR, é preciso observar qual será a decisão.
Comportamento do IVAR
Ainda é cedo para traçar uma tendência do IVAR. Talvez provavelmente, no futuro, torne-se igual ou até mesmo acima do IGP-M, ou não.
Podemos sim, adiantar uma reflexão sobre o que possa ser a aplicação dos dois índices, IGP-M ou IVAR.
Mercado atual
Temos, hoje, a referência de preços dos aluguéis de acordo com que as ofertas são anunciadas. Não há, portanto, uma ‘correção’ sistêmica, que reflita os reajustes dos contratos em vigor, seja pelo índice estabelecido ou por uma eventual renegociação.
Os contratos residenciais costumam ter 30 meses de validade, ou seja, 2 anos e 6 meses.
A pergunta que fica é a seguinte: Para um contrato encerrado em 2021, não renovado ou rescindido antes do término, qual seria o novo valor de aluguel a ser ofertado no mercado?
- O mesmo valor que vinha sendo praticado, reajustado.
- Novo valor, reajustando por índice menor que o contratual.
- Seu valor atual, sem aplicar reajuste.
- Uma recomposição, de acordo com anúncios de imóveis similares, não importando se menor que seu valor atual reajustado.
É certo que, pelas práticas atuais, vemos que o mercado olha para o passado.
Assim sendo, como o IGP-M apontando para reajustes atrativos, isso possibilita que hajam valores de aluguéis menores que os praticados e, portanto, mais competitivos, exatamente para não ‘perder’ a oportunidade do reajuste alto no futuro.
Mercado com o IVAR
O entendimento da frase anterior reflete sobre a situação de 2021, permanecendo a mesma para o início de 2022, ou seja:
Melhor pedir um valor igual ou inferior ao do mercado para ‘garantir’ reajustes futuros na ordem de 30%
Como o IVAR também olha para os valores ofertados, e não os atualmente praticados pelos contratos reajustados, seria mesmo esperado sua variação inicial ser baixa.
No caso, de acordo com o publicado pelo Ibre/FGV, o índice acumula variação de -0,61% em 12 meses.
Por certo, diante essa expectativa de reajuste, é provável que o mercado passe a olhar para o futuro.
Ou seja, antecipa-se o reajuste esperado para 12 meses logo para o novo valor anunciado no mercado. Afinal, todos buscam pela garantia de equilíbrio econômico.
IVAR, justo ou injusto?
Como dito anteriormente, somente com o tempo descobriremos se o IVAR passará a ser o novo ‘vilão’ do locatário, trocando apenas de nome com o IGP-M.
Sem dúvida, de um modo ou de outro, ele não deixará de refletir a inflação. Só que, agora, essa inflação será a percebida pelos locadores e não mais a moldada por um pacote de referências de preços, como é o caso do IGP-M.
Proprietários com expectativas de elevarem seus ganhos poderão inflar ainda mais os reajustes.
É preciso lembrar, o valor de vendo de um imóvel também é uma referência para formação do preço de seu aluguel.
Afinal, a oferta de imóveis para comprar e alugar confrontada com a demanda continuará a ditar o caminho dos preços ao longo do tempo.
