Síndico de condomínio é uma das poucas ‘profissões’ que não requer formação técnica e tão pouco currículo. Entretanto, engana-se quem pensa ser uma ocupação fácil de exercer.

Primeiramente, sua atividade é prevista pelo novo Código Civil, Lei No 10.406/2002.

Essa, complementa a Lei No 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, conhecida como Lei do condomínio.

Ou seja novo Código Civil (CC) prevalece sobre a Lei do condomínio, que assim deve ser utilizada em situações não previstas pelo CC.

De acordo com o CC, a escolha do síndico que representará o condomínio é livre. Ou seja, o único requisito previsto é sua escolha ocorrer por meio de eleição em assembleia.

Ademais, o Art. 1.347 do CC deixa claro o desimpedimento de qualquer requisito prévio para o candidato ao cargo, podendo este inclusive “não ser condômino”.

Portanto, o síndico pode ser morador ou não do condomínio. Não há, inclusive, impedimento de que este seja inquilino.

O que faz um Síndico de condomínio?

Não são poucas as obrigações de um Síndico de condomínio. Essencialmente, são nove responsabilidades previstas pelo CC (Art. 1348).

  • I – convocar a assembleia dos condôminos;
  • II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • IX – realizar o seguro da edificação.

Sobretudo, o Síndico de condomínio, além de responder legalmente pelo condomínio por todas essas atribuições legais, deve possuir essencialmente algumas habilidades e caraterísticas:

  • Resiliente;
  • Empático;
  • Organizado;
  • Criterioso;
  • Mediador;
  • Imparcial.

Por fim, apesar do Síndico de condomínio normalmente poder contar com o zelador para as atividades operacionais e com uma empresa administradora para as atividades de gestão, seria interessante que esse também tivesse conhecimento em gestão empresarial.

Síndico profissional

Entende-se por síndico profissional aquele que ocupa e exerce as atividades de síndico como contratado, sem necessariamente morar no condomínio.

Para tanto, o Síndico de condomínio profissional é contratado e remunerado pelo condomínio como qualquer outro prestador de serviços.

Assim, essa é sua diferença básica para o síndico morador.

O morador não possui contrato com o condomínio e normalmente é remunerado por meio da isenção no pagamento da sua cota condominial.

Outrossim, a própria denominação ‘profissional’ já carrega algumas expectativas sobre o síndico contratado.

É esperado que esse tenha experiência como síndico e assim possa atender às necessidades do condomínio com maior competência do que um síndico ‘amador’.

A escolha do Síndico

Talvez provavelmente o síndico morador seja a opção preferida.

Dois aspectos pesam favoravelmente nesse sentido. Em princípio, o efeito do ‘olho do dono’.

Mesmo que o síndico eleito não seja proprietário de unidade no condomínio, o fato apenas de ser morador pode pesar na sua atuação.

Afinal, tudo o que fizer inevitavelmente acarretará sobre ele próprio.

Em segundo lugar está sua proximidade física como morador do condomínio. Isso lhe traz a vantagem de estar ‘prontamente presente’.

Desgastes

Por outro lado, o que lhe traz vantagens pode acarretar em sérios problemas.

Tamanha ‘proximidade’ com o condomínio e, em especial, com seus moradores, pode resultar em maiores conflitos e desgastes.

Tal situação pode levar até mesmo a inviabilizar que hajam candidatos para função.

Quando isso ocorre não resta outra saída para o condomínio senão a contratação de um síndico profissional.

Entretanto, é preciso ficar atento para o síndico profissional não entrar em um tipo de ‘piloto automático.

Ao elegerem um terceiro para o papel, os moradores sentem-se tão aliviados que simplesmente ‘esquecem’ do assunto.

Além disso, contrataram um ‘profissional’. Então, qual seria a razão para preocupações?

Nessa situação, o profissional que responda por muitos condomínios pode vir, de uma maneira sutil, naturalmente distanciar-se daqueles condomínios menos problemáticos.

Portanto, não deve haver distinção por parte dos moradores com relação a atuação do síndico profissional.

Situação ideal

Por fim, para escolha do próximo síndico em votação na assembleia designada para essa finalidade é importante que haja, independentemente de candidatos moradores, a apresentação de algumas opções para contratação.

Deste modo, garante-se que a convocação da assembleia não tenha sido em vão por não haver candidatos para o cargo.

Outrossim, a eleição se dará pelo voto na escolha entre algumas opções e não por uma possível candidatura única.