A compra de um apartamento começa sempre por uma pergunta: na planta ou pronto, já construído?
Antes de mais nada é preciso lembrar que apartamento já construído não significa apartamento usado. É possível encontrar imóveis prontos, recém construídos.
Portanto, teríamos três categorias básicas de apartamento para comprar:
- Na planta.
- Pronto, recém construído.
- Usado.
Ademais, o imóvel na planta pode ser encontrado em estágio de lançamento ou em construção.
Afinal, entre essas alternativa, qual seria a melhor opção?
Antes de partir para busca
Procurar um apartamento, seja para comprar ou alugar, dá trabalho. Primeiramente, a recomendação é começar por uma lista.
Ainda não pense em qual das categorias de apartamento irá preferir.
Ao começar qualquer busca sem uma partida, uma referência, você estará mais vulnerável a influências que podem resultar em uma decisão ruim.
Seria o mesmo que pegar uma estrada sem um mapa e sem destino definido.
Mas, como montar essa lista? O que deve ser levado em consideração? Nós ajudamos. Clique no botão abaixo para acessar nosso questionário e respondê-lo.
Lembre-se de envolver a todos os interessados pela compra do apartamento ao responder o questionário.
Prós e contras
Com sua lista pronta, comece por uma ‘pré-busca’, apenas para perceber as disponibilidades de ofertas por categoria de apartamento.
A depender das condições, talvez você não tenha como optar por um apartamento na planta por falta desse tipo de oferta no momento, por exemplo.
Entretanto, vamos considerar a existência de ofertas suficientes em todas as categorias de apartamento, na planta (lançamento ou em construção), pronto e usado.
Cada alternativa possui suas características, que a depender de sua avaliação poderá ser positiva ou negativa.
Portanto, a melhor maneira de decidir por qual categoria preferir é avaliar como cada uma dessas características influenciaria sua decisão.
Decerto, essa é uma decisão pessoal sua. Não confie em regra ou decisão pronta.
Liste o maior número de características que possuir e defina, prós e contras de cada uma delas.
Desse modo, poderá estabelecer uma escala de 0 até 10, onde 0 significa mais preocupante, maior problema, ou desvantagem e 10 significa menos preocupante, menor problema ou vantagem.
Com a média de avaliação das características de cada categoria, a que indicar o maior média poderá ser sua primeira opção na busca e decisão pela compra de um apartamento.
A seguir, comentaremos algumas das principais características de cada categoria.
Apartamento na planta
Certamente, essa categoria é a que mais possui apelo comercial.
O estande de vendas, a maquete física e a digital em 3D, realidade aumentada, a unidade decorada, enfim, há uma série de elementos que reforçam e identificam como serão o edifício e o apartamento quando construídos.
Construção
Procure saber, caso não seja o empreendimento direto de uma construtora, qual será a empresa que realizará a construção.
Com essa informação, peça para indicar até três empreendimentos recém entregues por essa construtora. Escolha um e peça para realizar uma visita.
Na oportunidade de realizar essa visite, observe a qualidade do acabamento externo e das áreas comuns do empreendimento, se o aspecto visual são de seu agrado.
Se possível, converse com o zelador e com o síndico. Procure por informações de como está sendo o pós-obras da construtora.
Barulho
Andar alto, andar baixo, frente ou fundos? Essas são opções que já são difíceis de escolher quando o imóvel está pronto. Mais difícil anda para o apartamento na planta.
Quanto ao barulho, o ideal é que os dormitórios não façam divisa com o apartamento vizinho e / ou com o poço de elevadores. Da mesma forma, preocupe-se com último andar e com os primeiros andares.
No último andar, questione sobre o nível de isolamento das bombas hidráulicas. Não apenas o isolamento acústico como, também, o isolamento mecânico.
Esses equipamentos, ao funcionarem, costumavam transmitir vibrações e se não estiverem isolados da estrutura poderão reverberar até o apartamento.
Já em relação aos andares mais baixos, além da preocupação com equipamentos do condomínio como, por exemplo, gerador de força e bombas da piscina ou de outras instalações, há o barulho que vem da rua.
Trânsito e comércios próximos podem ser fontes de ruídos indesejáveis. Observe a região, preferencialmente em dias da semana e finais de semana, durante o dia e à noite.
Por fim, se barulho é uma preocupação sua, fuja das unidades próximas as áreas comuns como churrasqueira, acima do salão de festas, playground, quadra, etc.
Vista
Afinal, ao comprar um apartamento, o ideal é que ele propicie uma boa vista, não?
Por mais que uma unidade alta possa lhe garantir uma boa vista, esse poderá um dia ser obstruída pela construção de um edifício vizinho. Procure observar a possibilidade de casas ou terrenos vizinhos serem propícios a construção de edifícios.
Algumas pessoas até conseguem imaginar como será a vista da unidade, todavia, se não for esse o seu caso, peça para o Corretor de Imóveis ajudá-lo com a avaliação dele.
Ademais, lembre-se que atualmente é possível simular a vista pela captação da imagem por drone. Será ideal, caso o empreendimento ofereça esse recurso na venda.
Norte
Como será o posicionamento da unidade em relação ao posicionamento do sol? Prefere que o sol da manhã aqueça quais áreas do apartamento?
Instalação do condomínio
Caso a sua intenção seja morar no apartamento tão logo seja entregue, tenha em mente que terá que conviver com o infortúnio de obras nas demais unidades.
Além disso, por certo a construtora permanecerá por algum tempo realizando reparos nas áreas comuns e também em algumas das unidades, por problemas que apresentarem.
Portanto, ruído, sujeira e circulação intensa de pessoas são alguns dos problemas a considerar.
Um condomínio pode levar em torno de dois anos para ter sua normalidade estabilizada.
Atrasos na construção
No passado, esse problema já foi motivo de grandes preocupações. Todavia, investigue sobre a pontualidade da construtora e sobre sua condição financeira e jurídica.
A existência de um certo volume de títulos contestados e protestados e de ações na justiça podem ser indicadores de problemas futuros.
Apartamento pronto e usado
Praticamente todas as características citadas anteriormente se enquadram no caso do apartamento pronto e do usado.
Todavia, nessas categorias as observações ficam mais fáceis e seu nível de certeza maior.
Há, contudo, algumas diferenciações entre o pronto e o usado que merecem ser comentadas.
Acabamentos / reformas
O apartamento pronto, como também o adquirido na planta, normalmente encontra-se sem piso e com os acabamentos básicos oferecidos como padrão. Portanto, será necessária uma pequena obra para finalização dos acabamentos.
No caso de um apartamento usado a questão restará sobre as condições que se encontram os acabamentos. E em se tratando da necessidade de reforma, lembre-se, haverá um custo adicional relacionado a demolição e a retirada do entulho.
Garantia e vida útil
O apartamento pronto, com também o adquirido na planta, levam a vantagem de estarem dentro do período de garantia.
Não é esperado que um imóvel apresente problemas em um nível considerável ao ponto de ter que se preocupar com a garantia contratual. Entretanto, um imóvel com muitos anos de uso pode esconder algumas surpresas.
Nesse sentido, é importante contar com uma boa avaliação técnica antes de fechar o negócio e, ainda assim e se possível for, trazer para o contrato de compra e venda algum tipo de garantia do proprietário atual com relação a apresentação de problemas não conhecidos no ato da compra.
Condomínio
Essa pode ser uma surpresa desagradável para quem adquire um imóvel na planta. Isso, por pelo menos, três aspectos.
Em primero lugar pelo custo. O imóvel usado, apesar de poder conter alguns gastos maiores com manutenção, costuma apresentar um orçamento mais consistente.
Em seguida, estão as regras. Por mais que possam estar pré-formatadas, em um condomínio em implantação é provável que haja uma revisão maior sobre as regras.
Em terceiro lugar, os vizinhos. Em um condomínio já em uso é possível traçar o perfil dos vizinhos. Condomínios com muitas crianças, com maior quantidade de unidades em locação, enfim, cada situação trará uma condição de convívio.
Em suma, tenha em mente que o condomínio do imóvel na planta tudo será novo e algo poderá resultar ao seu desagrado. Nas demais categorias de compra tudo (ou quase tudo) que possa ser um problema já se encontra exposto.
Localização
Por fim e não menos importante, a localização. Uma característica comum às três categorias de compra.
Imagine fechar negócio e descobrir somente depois que a rua é fechada uma vez por semana para funcionamento de uma feira-livre.
Ou, ainda, descobrir que aos sábados há uma circulação maior nos arredores e à noite devido aos bares.
Outros aspectos como facilidades de locomoção, comércio, segurança, entre outros, devem ser avaliados e levados em consideração.
